亚博与电子竞技项目前期工作流程表

来源:互联网 时间:2019-05-23 作者:飙马
  • 前期工作

工作节点

工作主题

具体工作内容























调? 研

宏观经济调研:

1国家宏观政策及法规;

2宏观金融形势;

3国家宏观重大事件;

4城市(区域)政策、法规;

5区域面积、人口;

6区域人口质量调研(人口结构和密度);

7区域国内生产总值;

8 辐射区域面积、人口;

9 城市(区域)特性;

10 支柱产业状况;

11 城市进程化程度;

12 城市GDP、人均GDP;

13 城市面积、人口;

14 城市(区域)经济发展现状及未来经济发展规划;

15 城市(区域)道路及交通规划;

16 城市(区域)商业网点分布及发展规划;

17 人均可支配收入;

18 社会零售总额;

19 城乡居民储蓄存款额;

20 恩格尔系数;

21 百户汽车拥有量;

22 行业发展及特性。

房地产行业

综合调研:

1 区域住宅分布状况及价格;

2 区域住宅供需关系;

3 城市房地产发展现状;

4 底商现状及价格;

5 写字楼现状及价格;

6 酒店现状及价格;

7 其他类房地产现状及价格。

商圈综合调研:

1 商圈界定;

2 区域商业分布详图;

3 子母商圈关系;

4 主铺商圈关系;

5 辐射商圈状况;

6 商圈商业分布状况;

7 商圈人流、车流及停车状况;

8 商圈竞争对手关系;

9 商圈自然与社会条件;

10 商圈周边环境和公建设施;

11 商圈未来商业供应量及发展规划;

12 商圈商业网点分布;

13 商圈商业规模数量;

14 商圈大型主力店现状;

15 商圈物流现状;

16 各商业物业位置、规模、业态分布、业态比例、租售价格、经营模式、经营现状、硬件设施、配套设施、未来发展综合调研。

典型性商业调研:

典型性商业个案位置、建筑特点、单层建筑面积、总建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、人流量、品牌汇总、发展历程及未来发展规划。

竞争对手调研:

竞争对手开发背景、特性、位置、单层建筑面积总建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、操作模式、竞争对手媒介使用、推广模式、频率、促销方式。

定性调研:

l经营户问卷:经营者户籍、经营地点、经营面积、经营产品、经营年限、经营现状、对本案入场意向、入场方式、面积承受、租售价格承受、意向楼层、硬件关注度、受众媒介、对本案的看法建议、联系方式等;

l投资者问卷:投资者来源、现有投资方式、对本案投资意向、投资关注度、投资金额、首付款承受金额、自营还是包租、回报率、投资意向楼层和面积、信息获得渠道、职业构成等;

l消费者问卷:消费者来源、出行方式、消费频率、区域消费者消费习惯、消费金额、常去购物场所及原因、对本案看法建议、信息获得渠道、年龄构成、家庭月收入状况、职业构成等。

媒介综合调研:

1 当地户外广告类型、具体位置、制作价格、发行价格、受众群体;

2 当地纸媒类广告发行价格、发行频率、受众群体、发行量、覆盖面;

3 当地电媒类广告发行价格、发行频率、受众群体发行量、覆盖面;

4 当地主流网络广告、点击量、受众群体、网络广告发布价格;

5 当地广告公司综合了解、各种印刷品制作价格调研。











? ? ?分 析

项目立地及经济技术指标分析:

?

1 项目经济技术指标分析;

2 道路类别及交通状况分析;

3 项目地块自然及社会条件分析;

4 项目周边环境及公共建设施分析;

5 项目周边经济条件分析。

定量分析:

1 有效量甄别;

2 各个总量汇总(总建筑面积、总使用面积、铺位规格、各业态);

3 价格波动(产权售价、使用权售价、租金价格、转让费价格);

4 各业态有效支撑换算。

定性分析:

1定性汇总;

2比例分析;

3特性分析。

典型性商业分析:

典型性商业特性分析、硬件优劣分析、营销模式分析、业态功能分区分析、与本案的关系分析、未来发展分析、租售价格分析、管理模式及现状分析、楼层分布分析、铺位规格分析。

竞争对手分析:

竞争对手竞争特性分析、差异化分析、竞争优势及机会分析、推广方式分析、推广渠道分析、推广频率分析。

项目SWOT分析:

项目目前发展所存在优势、劣势、机会、威胁;

项目十三参数分析:

时机性、进程性、地段性、规模性、布局性、硬件性、稳定性、人气、资源性、竞争与傔容性、商圈、人口、人性。





? ? ?定 位

项目市场定位:

1 项目形象定位;

2 项目理念定位。

产品定位:

1 业态分布及配比定位;

2 功能分区定位;

3 价格定位(租凭价格、销售价格、使用权价格及押金);

4 各业态铺位规格;

5 配套定位。

建筑定位:

柱网、动线、设备、层高、结构、装修要求、外立面定位。

客群定位:

1 目标购买者定位;

2 目标经营者定位;

3 目标消费者定位;

4 主力店(大客户)定位;

5 服务业态定位。






?建筑概念设计

总体规划设计:

1 整体规划方案简介;

2 总平面图;

3 建筑结构图;

4 剖面图;

5 鸟橄图

6 总体交通组织图;

概念效果设计:

1 外立面效果设计;(夜景和日景);

2 中庭效果设计;

3 内部装修效果设计;

4 各业态及配套室内概念设计;

5 景观设计。

建筑面积设计:

1 各楼层内部平面分割设计;

2 功能分区设计。

动线设计:

内部和外部交通组织设计(人流和车流动线)。



? ? 财务分析

1项目投入成本估算及资金分配;

2项目回款模式(租售比);

3项目回款进度;

4项目静态、动态总收入估算;

5盈亏平衡分析;

6敏感性分析;

7投资回报率估算;

8财务风险评估及回避。







? ? 营销计划

? ? ?营销现状解析

1 营销环境分析;

2 竞争对手分析;

??

? ? ? ? ?营销理念

1 营销原则;

2 营销模式;(营销方式、租售比建议)

营销策略安排

1 营销产品包装;

2 营销对象;

3 营销渠道;

4 价格策略;

5 促销策略。

? ? ? 营销组织安排

1 营销团队搭建;

2 人员管理制度及培训;

3 营销道具建议。

营销节点把控:

1 放盘策略;

2 回款进度;

3 销控安排;

4 营销费用估算。





? ? 推广计划



? 推广现状解析

1 项目推广环境分析;

2 项目目标受众分析;

3 项目卖点分析;

4 媒介渠道分析;

5 媒介现状分析;

6 竞争对手推广分析。

推广媒介组合建议

项目各节点推广媒介组合方案确定。

投放策略建议:

项目各节点(筹备期、蓄水期、强销期、持销期、扫尾期、养市期)各媒介投放频率、表现形式、版面确定。

推广费用估算

推广费用投放计划及总费用估算。


后期运营管理建议:

?

1运营管理理念;

2运营管理模式;

3运营团队建议;

4管理组织安排。

? 风险评估:

项目风险及回避措施

? 效益评估

项目社会效益及经济效益评估。

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