“小城镇”需要“大战略”

来源:飙马(中国) 时间:2019-05-14 作者:飙马

“小城镇”需要“大战略”
目前,从2016年开始风行的特色小镇热潮,至今仍然热度不减。从中央到地方,从房地产企业到专题产业开发商纷纷涉足特色小镇领域。但在这股热潮之下,特色小镇究竟是什么?它有什么样的背景,究竟如何开发才能赢得未来?本文带来一些个人的思考和判断,无意于就现象解释现象,力图廓清特色小镇开发建设的一些深层次问题。以下只是个人的认识和思考,难免以偏概全,诚心求教于方家。
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【特色小镇建设的“小”与“大”:“小城镇”需要“大战略”】
仔细探究当前正在掀起一股特色小镇的开发热潮,我们不难发现其背后有着深刻的社会发展背景。通过简单类比我们不难发现,此轮特色小镇建设热潮与上世纪80年代的城镇化有着本质的不同——上一轮城镇化发展热潮是由乡镇工业发展带动起来的,是工业化快速发展阶段的城镇化,基本特征表现为“城镇像农村,农村像城镇”。而这一轮特色小镇建设,是建立在工业化进入中后期,城市化进入深度发展的背景下产生的,是后工业化阶段的新型城镇化,其基本特征表现为“比城市更友好,比乡村更文明”。可以说,此轮特色小镇建设,是城市化发展到高级阶段的必然产物。特色小镇是都市经济的高级形态,而不是像表面上看到的那样简单。
此轮的特色小镇开发建设,正因为是都市经济的高级形态,其开发要求更高,开发建设起点更高,难度系数也比较大。一方面,后工业化阶段,人们正是为了躲避交通拥堵、雾霾侵扰等大城市病,才选择环境更好、品质更优的小城镇来生活,这些人群对环境品质、服务品质和环境品质的要求更高,需要更高层次的经济支撑才能形成闭环。另一方面,大城市占有者大量的优质资源,况且很多文化、教育资源还在不断向大城市聚集,而特色小镇在资源上往往没有太多积累,要引入高水平的服务资源更需要有更高水平的产业发展策划才行。因此,特色小镇看似是小镇,但他恰恰需要大战略。需要战略都市经济一体化的层面上,构建高水平资源集聚核,吸引高素质人群,才能真正有持续的发展动力。
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【特色小镇建设的快与慢:快开发vs慢运营】
首先,特色小镇建设不同于房地产开发。通常来说,房地产开发是一个短期过程,主要追求的是快开发。从拿地到销售一般周期为2-3年,部分规模比较大的项目开发能够持续5-8年。但相对于房地产开发,特色小镇的开发建设是一个长期过程,需要从土地一级开发,二级开发,到招商引资、产业发展,再到区域商业运营与服务,不断滚动形成发展及盈利的良性循环。就一般规律而言,要把特色产业培育基本成型,至少需要10年乃至更长的时间,因此特色小镇的开发周期通常都要10-20年来计。
其次,小镇一般从远郊大盘起步,或依托现有小乡镇来建设,这些地区的政府行政职能并不能与高水平服务要求相适应。一般情况下,小镇在行政区划下可能仅归属于县级政府甚至乡镇政府,政府的组织架构和人员配套不足以支撑特色小镇的运营,还需要有专门的团队来运营。以业内闻名的良渚文化村委例,万科在良渚村内执行了医疗、教育、宗教、交通等职能,兴建了学校、教堂、寺庙、图书馆等一批公共设施,还开通了往返城区的业主班车。早起小区内无派出所,万科还组建物业团队来执行小镇的治安和城管功能。总体来讲,公共服务开支成本巨大,而且不可能有税收来源支撑。这也导致小镇的运营营收在小镇首期经营9年后才开始逐步实现正现金流,11年后实现盈利。
最后,特色小镇真正的持久生命力在于产业立镇。特色小镇一定要有房地产参与,但绝对不能房地产化。在人口规模不足、产业动力不足的情况下,即使再好的规划,也没有办法实现。还拿良渚文化村为例子,2012年针对良渚文化村内的新街坊招商,但到场80多商户没有一家最终在此开店,商家们纷纷表示,村内人流量太少,商铺生意开不起来。
在我看来,衡量小镇开发建设成功有两个重要指标:常住人口与就业率。如果小镇没有给当地创造就业机会、提高居民收入以及吸引人居住,只依靠旅游带来的“流动人口”是很难持续发展的。当然二者之间需要平衡。如果只创造了就业和财富,那就不是小镇而是一个产业园,如果只是居住、消费贡献很低,也不能给地方政府带来持续税收,那只能是一个卧城,也不具备长久的活力。
(文章来源:搜狐财经网)
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